필리핀 땅사기
편
한국에서도 집하나 지으려면 엄두가 안나서 대부분 지어진 집을 사는 경우가
대부분 일겁니다.
저또한 건축에 관하여는 아는게 하나도 없고 주변에도 의뢰할만한 지인이 아무도 없답니다.
조금 무리라는 생각도 해보았지만 이것도 하나의 도전이겠구나라고 생각하고
실천에 옮기기로 했습니다.
제가 적어나가는것은 단지 제가 경험한 일들을 다른분들께서 참고하여 시행착오를 조금이라도
줄여보라는 취지에서 쓰게되는것이니 주택건축에 기준이라던가 방향설정의 교두보로 삼지는
말아달라고 부탁드리고 싶네요...
필리핀에서는 외국인이 땅을 소유하기란 원칙적으로 허용이 안됩니다.
법인을 만들어 법인명의로 소유가 가능하지만 법인또한 지분의 한계가 있어서
불안하기는 마찬가지이구요.....
먼저 필리핀 변호사를 만나서 자세한 설명을하고 자문을 구하였습니다.
변호사가 하는 얘기중에 저에게 가장 적합한 땅소유 방법이 있기에 그방법을 택하기로
하고 이곳저곳 토지를 알아보러 다니기 시작했죠^^
세부는 크게 막탄섬과 세부본섬으로 나누어져있고 세부시티에서도 크게 나누면
만다웨쪽과 아얄라주변, 그리고 콜론쪽으로 나뉘어집니다.
한국인들이 거주하기 좋은쪽은 아얄라주변이며 아얄라에서 바닐라드 도로를 따라
탈람반 방향으로 가장많은 한국인(외국인포함)이 거주합니다.
처음에 아얄라 주변과 라훅(워터프론트호텔 주변)에 토지를 알아보려고 한달정도
이잡듯이 뒤져보았는데 스퀘어미터(가로1mX세로1m)당 12,000페소가 평균가격
이더군요.....
이곳에도 부동산을 소개하는 에이젼시가 있는데 이들의 수입은 매도자에게서만
나옵니다. 1년렌트일경우 한달치정도가 이들의 수입이 되며 이금액은 오로지
매도인(집주인)에게서만 받습니다.
그러나 이들에게 일을 맡기면 보통사람들은 복창터지지요...ㅎㅎㅎ
정말 답답하며 전문성이 없어서 뭐든지 두세번 확인해야하고 쓸데없는 시간낭비
많이하게 됩니다....
그래도 물건을 찾으려면 이들을 찾아야만하는 현실입니다....
그냥 차타고 다니며 "lot for sale" 이 쓰여져있는 땅을 발견하기란 힘드니까요.....
우리는 처음에 토지구입 가격을 스퀘어미터당 5,000페소로 생각하고 거기에 맞는
땅을 찾으려 무진장 헤메고 다녔습니다.
아마도 땅을 찾아서 6개월정도 다닌거 같네요^^
처음에는 오천페소 주변에도 여러군데 땅이 있었습니다..그러나 이곳의 시세를
전혀모르고 최대한 깍으려다 보니 번번히 계약에는 실패하였고 시간이 흐르다보니
그간 알아봤던곳 대부분이 거래가 되어 버렸고..... 어느순간에 내머리 속에는 가격이
6,000페소로 올라와 있더군요....
계약성사까지 갔다가 그만둔 일중에는 여러가지가 있으나 그중 대표적인 두가지를
얘기하면 첫째가 토지주인이 부모로부터 땅을 상속받고 오랫동안 명의이전을
안한경우입니다. 아직 명의가 죽은 부모의 명의로 되어있는데 계약하면 그돈으로
상속세를 내고 명의이전을 한다는 것이였지요.....거의 계약단계까지 갔지만
내 변호사에게 문의해본 결과 계약을 보류하라고 하더군요...
필리핀에는 이같은 경우가 많은데 이사람이 지금까지 많은 세금이 밀려있고
땅이 측량하여 나누어진게 아니기 때문에 상속받은땅 전체에 상속세를 내려면
내가 주는돈으로는 어림도 없다는겁니다. 나중에 측량하여 내가 구입하는 땅만 세금을
내고 계약하려다가 머리가 복잡하여 포기한 경우지요....
또하나는 이것도 땅이 이쁘고 위치도 마음에 쏙들어서 서류검토를 해본결과
아무문제가 없어서 계약금을 한국에서부터 가지고와 계약단계까지 갔습니다.
설계도를 만들고 이리저리 모양세를 갖추며 명의이전이 끝나면 건축허가를
신청하려 모든준비를 끝내고 있었는데 청천벽력같은 정보를 입수했습니다......
땅진입로 입구 메인도로가 우기때 허벅지까지 물이 찬다는 정보였습니다...
우리집천사(가정부)를 데리고가 도로주변 사람들에게 알아본결과 사실이더군요...
오 마이 갓~~~~
모두 원점으로 돌아왔습니다.
급하게 서둘필요가 없다는 생각에 다시 하나하나 집을 알아보러 다녔지요^^
2편
세부에는 도심곳곳에 많은땅이 있습니다....그러나 대부분이 부자들이 소유하고있는
땅이라 매매에는 관심이 없습니다.
페소가치가 계속하여 하락하고있기에 이들은 부동산을 그대로 가지고 있는것 같은데
그러다보니 매매물건이 나와도 가격이 터무니없이 높고 거래야 되던말던 일단 높게
가격을 부르더군요...
에이젼시에서 매일같이 전화가오지만 가격만 듣고 가보면 산중턱 절벽에 있는땅.....
빌리지 입구에서 수킬로미터 안쪽에있는 너무나 먼땅등......매일같이 반복되는
땅찾아 삼만리입니다.
이제는 더이상 지체하기에는 많은시간이 흘렀기에 지금까지에 얻은 모든자료를
토대로 실제 구입작전에 돌입하게 되었습니다.
그러던차에 두달전쯤 눈여겨본 땅중에 오너가 미국에 여행중이라 가격절충이 어렵다던 곳이
있었는데 그오너가 귀국하였다고 만나자는 연락이 왔습니다.
우리는 별 기대를 하지않고 약속장소에 나가게 되었지요... 땅주인부부에 첫인상이
매우 매서운 눈초리였고 남자의 눈은 강도처럼 보여서 느낌이 않좋았는데
가만히 대화를 나누고보니 남자의 직업은 ??????? ????(내가 해석한것임)
이라는 어머어마한 거물이였고 부인또한 세부북쪽 ?????이더군요.....
남자는 우리부부가 제시한 금액과 비슷한 선에서 협상을 해주려고 노력하였고
부인이 안된다고 거부하는 분위기에서 시간이 흘러 대화가 화기애애한 분위기가 되자
협상이 이루어지게 되었습니다.
앞으로 세부에 살면서 힘든일이 생기면 손발이 되주겠다는 오너에 말이 우리를
편안하게 해주었고 우리도 든든한 빽이 생긴거같아 뿌듯하더군요^^
땅은 500스퀘어미터이고 세부 한국식품과 500미터쯤 떨어진 빌리지안에 위치하여
교통이 원활하고 특히 주변이 조용하여 마음에 쏘옥 들더군요.
땅오너도 옆집에 살고있어 집앞에 가드가 24시간 대기중인게 안전함을 느끼게 했고
특히 망고나무가 여러개 있는게 보기 좋았습니다(그러나 대부분 잘라내여야할 상황임)
필리핀에서는 땅을 사고팔때 토지매매계약서(Deed of sale)를 작성하는데 이는
토지매매대금에 80-100%를 먼저 주어야 작성이 되더군요....
우리나라처럼 계약금만 주어서는 토지매매계약서 작성은 힘들고 단지 영수증만
주고받을수 있는거 뿐입니다.
우리나라는 매매계약서와 부동산양도용인감증명서가 가장 중요한것인데 이곳은
토지매매계약서와 T.C.T(우리나라에 등기권리증)가 가장 중요한 서류가됩니다.
T.C.T(집문서)는 분실하면 법원에서 힘들게 재발급을 받아야하기에 소중히 간직하여야 하고
서류이전에 소요되는 시간은 평균 1달이상이 걸린답니다.....
필리핀에서는 빽만 있으면 안되는게 없는데 땅오너가 2-3주만에 모든서류를
마무리하여 T.C.T를 넘겨주겠다고 하네요......
우리는 여러경로로 땅주인에 대하여 알아보고 나름대로 조사??해본결과 믿을수있는
사람들이기에 대금을 모두주고 서류이전만 기다리게 되었습니다.
물론 매매계약서를 작성할때는 양쪽변호사가 입회했고 증인도 두명이 참석하여
매매계약서에 증인서명까지 들어가더군요.
필리핀에서는 변호사와 상담을 원할시 시간당 1,000페소에서 3~4,000페소까지
비용을 지불해야합니다. 실제는 시간당 천페소면 적당한 금액이더군요^^
저는 아는 현지인의 소개로 변호사를 소개받아 자주이용하고있는데 이사람을 알기전에는
여기저기 변호사 사무실을 기웃거리며 어쩔때에는 1시간에 4,000페소를 낸적도 있습니다..
토지매매에 대한 변호수임료는 매매가의 1%로 책정되어 있는데 저같은 경우는 단순매수가
아니고 모든외국인이 똑같듯이 여러가지 방어수단을 동원해야 하므로 변호사비용을
많이 요구하게 됩니다.
더미와의 포기각서부터 권리위임서, 재양도서류작성, T,C,T뒷면의 장기리스기록(이것은
우리나라의 등기부등본에 전세권설정과 같은것이므로 아주 유용합니다, 나중에 자세히
설명드리지요...)등 작성해야할 서류가 많으므로 요구하는 돈도 많아지게 되는것이지요.....
저는 모든서류를 작성하고 마무리하는 조건으로 3만페소를 주기로 했습니다.
3편
제가 3만페소를주고 변호사와 모든서류를 만들기로하고난후 현지인 친구의 소개를 받아
새로운 변호사를 알게되었습니다...
그변호사는 여자인데 우리집사람과 처음부터 아주 잘통하였고 성격도 화통하여
현재 진행중인 일들을 설명하니 자기가 다 해주겠다며 너무 많은돈을 지불한다고
하더군요......우리는 먼저 알던 변호사와 모든일을 정리하고 새로운 변호사에게
모두 맞기기로 했습니다... 그금액은 6천페소로 모든걸 끝낼수 있었습니다.....
필리핀이 이렇게 엄청납니다.........기준이 없는것이죠..........
왠만한 공증서류도 100페소면 충분하다는걸 이때 알았습니다^^
더미앞으로 땅을 구입한후 안전장치로 만들어놓은 서류는 다음과 같습니다.
1.DEED OF ABSOLUTE SALE(토지매매 계약서, 나중에 되팔때 쓰일용도)
2.CONTRACT OF LEASE
3.SPECIAL POWER OF ATTORNEY
4.AFFIDAVIT OF CONSENT
5.THE REGISTER OF DEEDS(annotation)
여기서 3번과 4번은 나중에 건축허가를 받거나 전기,수도,케이블,전화등을 설치할때
따로 땅주인의 사인을 받지않아도 모든일을 진행할수있는 서류라 보시면됩니다.
이렇게만 서류를 만들어놓고 5번서류를 시청에 등록하면 T.C.T(Transfer Certificate of Title)
을부(뒷면)에 25년 장기리스에 관련된 내용(아노테이션)을 기재하게되면서 25년간 완벽한 내집이 되는겁니다..
25년후에 1회더연장할것임.....외국인은 아노테이션(전세권설정으로 해석하면됨) 최대기한이 25년이고
현지인은 50년까지 가능함.
이때저는 만세삼창을 안할수가 없었지요........만세....만세....우리집만세~~~~~~~~~~~~
하도 맘고생을 많이하면서 얻어낸 결과라 그순간이 너무 행복했었습니다......
다음에는 건축허가를 신청해야합니다...
물론 그전 땅주인 얘기는 내가 다알아서 해줄테니 먼저 건축을 짓고난후 나중에
건축허가를 받으라며 걱정말라고 하네요........
이곳 시장이 자기와이프 친구라며 문제없다는 겁니다.........ㅎㅎㅎ
그앞에서는 알았다고 했지만 그래도 정신이 제대로박힌 한국사람이건만..
규정대로 해야죠^^^ 건축허가도 그리 어렵지않게 통과되고 이제 집을짓기
시작하려 합니다. 문제는 돈이지요^&^
저같은 경우는 은퇴비자를 받았는데 그곳에 9만불이란 돈이 예치되어 있지요..
가진돈이 없기에 그돈을 이용하여 집을 짓기로 했습니다.
이리저리 문의하여 서류를 준비해서 은퇴청에다 "집을 짓고자하는데 돈을 내놔라"
하였더니 서류가 무진장 복잡하더군요.....하는수없이 간편한 방법을 찾기로 했습니다.
토지를 장기리스하는 것으로하고 9만불을 리스비용으로 인출하였습니다...
편법이 아주 잘통하는 나라이니 머리가 조금 복잡하긴 했어도 그리 어렵지않게
돈을 인출할수 있었습니다.
참고로 은퇴청 예치금을 인출하게되면 매년 인출금액의 1%를 은퇴청에 선납하여야 합니다.
그것만 납부하면 은퇴비자는 쭈~~욱 계속됩니다.
다음편에는 집을 지으면서 느끼는점과 골치아픈 민원을 해결하는 방법을 적어보겠습니다.
끝까지 읽어주셔서 감사드립니다^&^ 살라맛 포